Hoe maak je een commerciële Lease voor Retail Space Onderhandelen

Onderhandelen over een commerciële lease kan een monumentale taak voor een kleine winkelier zijn.Er zijn zo veel dingen op je to-do lijst op een bepaalde dag en proberen te onderhandelen over een huurder-vriendelijke lease kan naast onmogelijk.Handelshuur zijn geschreven in juridisch jargon en bevatten veel onderdelen die essentieel zijn voor het succes of falen van uw bedrijf kunnen zijn als ze worden over het hoofd gezien.Dit artikel heeft betrekking op enkele van de belangrijkste clausules in een commerciële lease-overeenkomst die u moet weten over.Het is raadzaam om een ​​advocaat te raadplegen vóór de ondertekening van een contract.

wat je nodig hebt

  • een notitieblok
  • Een rekenmachine
  • Geduld

instructies

  1. Een landlord-vriendelijke lease is voorstander van de verhuurder.Een huurder-vriendelijke lease het voordeel van de huurder.Als huurder wilt u een huurder-vriendelijke lease te onderhandelen.Kennis van de lokale economie zal sterk bepalen of uw huurovereenkomst is ee

    rlijk en als huurder-vriendelijk mogelijk te maken.

  2. Base rate: De basisrente is de hoeveelheid geld per vierkante voet die u betaalt aan de verhuurder.De basisrente wordt meestal uitgedrukt in dollars per jaar per vierkante voet.Voor velen van ons kleine ondernemers moeten we deze omzetten in een maandelijkse kosten per vierkante voet.Bijvoorbeeld, $ 36 / sq ft per jaar $ 3 / sq ft per maand.

    onderhandelen de laagste redelijk tarief per vierkante voet die je kan.Weet dat verhuurders onderhandelen niet alleen gebaseerd op de huidige marktomstandigheden, maar de verwachte marktomstandigheden.

    Zo kan je op zoek gaan naar een ruimte in een centrum dat is 90% bezet en vraagt ​​$ 3 / vierkante voet per maand.De verhuurder weet dat, op basis van de economische vooruitzichten en de kennis van de huidige huurders financiële voorwaarden, zal het winkelcentrum zijn 70% bezet binnen een periode van 18 maanden.De verhuurder weet ook dat het centrum moet properous om hoogwaardige huurders in de toekomst aan te trekken om te verschijnen.De verhuurder zal waarschijnlijk bereid zijn te onderhandelen over een korting van de vraag tarief als zij geloven dat uw winkel de huurdersmix in het winkelcentrum zal verbeteren.Het laatste wat een verhuurder wil, is een leeg winkelcentrum.Bieden $ 2 / sq ft per maand.Het kan nooit kwaad om te vragen.Maar vergeet niet om realistisch te blijven.Een aanbieding van $ 1,75 / sq ft zal waarschijnlijk gegooid naar u terug als niet geaccepteerd.

  3. NNN of Triple Net: De meeste moderne huurcontracten zijn NNN huurcontracten.NNN is een variabele kosten opgelopen door de huurder van de kosten door de verhuurder, zoals onroerende voorheffing, landschap onderhoud, verlichting, verbeteringen van kapitaal, veiligheid patrouilles, afval, water en riolering te dekken.NNN is meestal niet overeen te komen, want het is een harde kosten die niet verdwijnt zelfs nadat de verhuurder hun laatste hypotheek op het winkelcentrum heeft gemaakt.De enige onderhandeling hier is uw pro rata delen en hoeveel van de gemeenschappelijke ruimtes ben je verantwoordelijk voor bent.De typische verhandelbare opties zijn de manier waarop uw pro rata aandeel wordt berekend - GLOA of GLA.

    Besteed uw tijd in onderhandeling andere delen van de huurovereenkomst.

  4. bouwen is het geld dat een verhuurder geeft aan de huurder om de ruimte dat de huurder zal bezetten verbeteren.Verbeterplannen zal waarschijnlijk door de verhuurder worden goedgekeurd (immers, het is hun geld dat ze investeren).U kunt in staat zijn om te verhogen of verlagen van uw build out uitkering als andere secties van de huurovereenkomst en afhankelijk van het soort bedrijf dat u van plan bent om te openen.

  5. Uw winkel uren zijn een ander punt bespreekbaar.Zorg ervoor dat u in aanmerking komt een speciale sluiting dagen en uren.Kunt u in staat deze clausule te hebben verwijderd van uw lease volledig (afhankelijk van het type van het winkelcentrum).Klanten hebben een tolerantie voor moeder en pop winkels die korter, boutique uur.Maar, stel je een winkel in een winkelcentrum dat lijkt te worden gesloten de hele tijd als gevolg van sporadische kantooruren, terwijl de andere winkels in het winkelcentrum open blijven.Nu kun je zien waarom een ​​winkel kantooruren zijn belangrijk voor de verhuurder en winkelcentrum klanttevredenheid.

  6. Relocation is iets dat belangrijk voor je kunnen zijn.Bent u verhuizen naar een drukke winkelcentrum met slechts weinig verkeer plaatsen beschikbaar?Als je hoopt op een specifiek mall te krijgen door het aanvaarden van een minder-dan-ideale locatie in het winkelcentrum dan moet je werken aan het bouwen van een verhuizing clausule in uw lease, zodat u de mogelijkheid van het verplaatsen wanneer een meer wenselijke ruimte opent in demall.

    Je moet ook begrijpen de verhuizing clausule vanuit het perspectief van de verhuurder.Hoe vaak zijn ze toegestaan ​​om je te verplaatsen en wat de impact van een verhuizing op uw bedrijf?Soms kan positief zijn.Soms kan negatief zijn.Verhuurders echt willen dat je om te slagen.

  7. Hoeveel maanden gratis huur is de verhuurder bereid om u te geven?Hoe meer je krijgt hoe beter uw cash flow zal in de kritieke periode tussen het moment waarop uw winkel opent voor het bedrijfsleven en wanneer uw klantenbestand groeit groot genoeg zijn om uw bedrijf te ondersteunen.

  8. Kunt u een deel van uw ruimte aan een ander bedrijf onder te verhuren?Dit komt vaker voor dat je zou denken.Vooral als je om andere ondernemers die kunnen worden downsizing hun activiteiten en willen een kleinere voetafdruk zoals het delen van de ruimte met u weet - of een andere retailer uitbreiden van hun activiteiten met de store-in-store concept.

  9. Een verhuurder zal vereisen dat u het type van het gebruik dat u van plan om te werken te specificeren.Zal het de financiële diensten, tiener retail, elektronica, etc. Een verhuurder gebruikt deze informatie om een ​​evenwicht in een winkelcentrum dat is het meest gunstig voor de beschermheren van het winkelcentrum vestigen.Stelt u zich een winkelcentrum met 10 nagel winkels en 5 schoenenwinkels.Niet de beste mix van de wereld.Als u ooit uw ruimtegebruik verander dan de verhuurder moet de verandering van tevoren goed te keuren.

  10. Lease looptijd: De looptijd van uw lease heeft veel te maken met de rest van uw lease-onderhandelingen.Bijvoorbeeld, een verhuurder is meer bereid om u concessies te geven wanneer u een lange termijn lease van 10 jaar of meer ondertekenen.De meeste grote bedrijven te onderhandelen over de 10 en 20 jaar huurvoorwaarden.De meeste moeder en pop bedrijven willen de kortste leaseperiode mogelijk te onderhandelen, zodat ze de huur kunnen verlaten indien hun bedrijf verzuurt.Een verhuurder wil een bedrijf te blijven zo lang mogelijk meer als een manier om een ​​positief beeld van het winkelcentrum en operaties redenen dan voor de inkomsten redenen creëren.Wij zijn van mening dat het ondertekenen van een 5 tot 10 jaar lease is het beste voor een klein bedrijf op zoek naar een ruimte van 5.000 vierkante voet of kleiner.

Tips & amp;Waarschuwingen

  • Het is raadzaam om een ​​advocaat te raadplegen vóór de ondertekening van enig contact
  • Laat een makelaar haast u naar de ondertekening van een huurovereenkomst
  • Heeft een lease dat u niet vertrouwd bent met
niet ondertekenen
934
0
0
Retail Small Business