Hvordan man kan forhandle en kommerciel Lease for Retail Space

Forhandling en kommerciel lejekontrakt kan være en monumental opgave for en lille forhandler.Der er så mange ting på din to-do liste på en given dag, og forsøger at forhandle en lejer-venlige lejemål kan være næste umuligt.Erhvervslejemål er skrevet i juridiske aftaler og indeholder mange sektioner, der kan være afgørende for succes eller fiasko for din virksomhed, hvis de er overset.Denne artikel dækker nogle af de vigtigste bestemmelser i en kommerciel lejekontrakt, som du behøver at vide om.Det er tilrådeligt at konsultere en advokat, inden han underskriver en kontrakt.

hvad du har brug

  • en notesblok
  • En lommeregner
  • Patience

Instruktioner

  1. En landlord-venlige lease favoriserer udlejer.En lejer-venlige lejekontrakt favoriserer lejeren.Som lejer du ønsker at forhandle en lejer-venlige lejekontrakt.Kendskab til din lokale økonomi vil kraftigt afgøre, om dit lejemål er fair og som lejer-venlige som muligt.

  2. Base rate: Basen sats er den mængde penge per kvadratfod at du v

    il betale til udlejeren.Basen sats udtrykkes typisk i dollars om året per kvadratfod.For mange af os små virksomhedsejere, vi har brug for at konvertere dette til en månedlig omkostning per kvadratfod.For eksempel, $ 36 / sq ft årligt er $ 3 / sq ft per måned.

    Forhandle den laveste retfærdig sats per kvadratfod, som du overhovedet kan.Vid, at udlejere forhandle ikke alene baseret på de nuværende markedsforhold, men forventede markedsvilkår.

    For eksempel kan du søge en plads i et center, der er 90% besat og beder $ 3 / m² foden per måned.Værten ved, at på grundlag af deres økonomiske prognose og viden om aktuelle lejere økonomiske vilkår, vil indkøbscenter 70% besat inden for en 18-måneders periode.Værten ved også, at deres center har brug for at blive vist properous for at tiltrække høj kvalitet lejere i fremtiden.Værten vil sandsynligvis være villig til at forhandle en rabat på den spørger sats, hvis de mener, at din butik vil øge lejer mix i indkøbscenter.Den sidste ting en udlejer ønsker, er en tom indkøbscenter.Tilbyd $ 2 / sq ft per måned.Det skader aldrig at spørge.Men husk at holde realistisk.Et tilbud på $ 1,75 / sq vil sandsynligvis få kastet tilbage til dig så ikke accepteret.

  3. NNN eller Triple Net: De fleste moderne lejemål er NNN lejemål.NNN er en variabel udgift afholdes af lejeren til dækning af udgifter, som udlejeren såsom ejendomsskatter, landskab vedligeholdelse, belysning, kapital forbedringer, sikkerhed patruljer, skrald, vand og kloak.NNN er typisk ikke til forhandling, fordi det er en hård udgift, der ikke går væk, selv efter at udlejeren har gjort deres sidste pant betaling på indkøbscenter.Det eneste forhandling her er din forholdsmæssige andel, og hvor meget af de fælles områder du er ansvarlig for.De typiske omsætningspapirer muligheder er den måde, din forholdsmæssige andel beregnes - GLOA eller GLA.

    Tilbring din tid at forhandle andre afsnit af lejemålet.

  4. Byg ud er de penge, en udlejer giver til lejeren at forbedre den plads, at lejeren vil besætte.Forbedringsplaner vil sandsynligvis nødt til at blive godkendt af udlejeren (jo, det er deres penge, de investerer).Du kan være i stand til at øge eller mindske din bygge ud godtgørelse som andre dele af lejemålet, og afhængigt af, hvilken type virksomhed, du planlægger at åbne.

  5. din butik timer er en anden forhandles.Sørg for, at du er berettiget nogen særlig lukning dage og timer.Du kan være i stand til at have denne klausul fjernet fra din lejekontrakt helt (afhængigt af typen af ​​shopping center).Kunderne har en tolerance for mor og pop butikker, der har kortere, boutique timer.Men, forestille sig en butik i et indkøbscenter, der synes at være lukket hele tiden på grund af sporadiske åbningstid, mens de andre butikker i mall forbliver åbne.Nu kan du se, hvorfor en butikkens åbningstider er vigtige for udlejer og mall kundetilfredshed.

  6. Relocation er noget, der kan være vigtige for dig.Er du på vej ind i en overfyldt indkøbscenter med kun lav trafik ledige pladser?Hvis du håber at komme ind i en bestemt indkøbscenter ved at acceptere en mindre end ideel beliggenhed i mall, så skal du arbejde på at opbygge en flytning klausul ind i din lejekontrakt, så du har mulighed for at bevæge sig, når en mere ønskelig plads åbner imall.

    Du bør også forstå flytningen klausul fra udlejerens perspektiv.Hvor mange gange er de lov til at flytte dig, og hvad vil konsekvenserne af en flytning være på din virksomhed?Nogle gange kan det være positivt.Nogle gange kan det være negativt.Udlejere virkelig ønsker dig til at lykkes.

  7. Hvor mange måneder af gratis husleje er udlejer villig til at give dig?Jo mere du får bedre din likviditet vil være i den kritiske periode i mellem, når din butik åbner for erhvervslivet og når din kundebase vokser til være store nok til at opretholde din virksomhed.

  8. Kan du fremleje en del af din plads til en anden virksomhed?Det kommer op oftere, at du måske tror.Især da du får at vide andre virksomhedsejere, der kan være nedskæringer deres aktiviteter og ønsker en mindre plads, såsom deling plads med dig - eller en anden detailhandler udvide deres operationer med store-in-store konceptet.

  9. En udlejer kræver, at du angive den type forbrug, som du har til hensigt at betjene.Vil det være finansielle tjenesteydelser, teenager detail, elektronik, osv En udlejer bruger disse oplysninger til at etablere en balance i et indkøbscenter, der er mest fordelagtig for lånere af mall.Forestil dig et indkøbscenter med 10 søm butikker og 5 sko butikker.Ikke den bedste kombination i verden.Hvis du nogensinde ændre din plads skik så udlejeren skal godkende ændringen i forvejen.

  10. leasingperioden: Udtrykket af din lejekontrakt har meget at gøre med resten af ​​dit lejemål forhandlinger.For eksempel, en udlejer er mere villige til at give dig indrømmelser, når du tilmelder en langsigtet lejekontrakt på 10 år eller mere.De fleste store virksomheder forhandle 10 og 20 år lejebetingelser.De fleste mor og pop virksomheder ønsker at forhandle den korteste leasingperioden muligt, så de kan forlade lejemålet, hvis deres virksomhed sours.En udlejer ønsker en virksomhed at blive så længe som muligt mere som en måde at skabe et positivt billede af indkøbscenter og operationer grunde end for indtægter årsager.Vi mener, at underskrive en 5 til 10 årig lejekontrakt er bedst for en lille virksomhed at se på et mellemrum 5000 kvadratfod eller mindre.

Tips & amp;Advarsler

  • Det er tilrådeligt at konsultere en advokat før undertegnelsen enhver kontakt
  • Lad ikke en mægler haste dig til at underskrive en lejekontrakt
  • Må ikke underskrive en lejekontrakt, som du ikke er fortrolig med
103
0
0
Retail Small Business